Oporezivanje najamnina i zakupnina

Vruća tema uvođenja poreza na nekretnine, naročito na nekretnine koje ne služe za stanovanje ili neku drugu funkciju, povlači za sobom i temu iznajmljivanja nekretnina na crno, bez valjanog ugovora i uz utaju poreza. Zašto je to tako raširena pojava, zapravo više pravilo nego izuzetak? Jedan razlog je sigurno bio nedovoljna zainteresiranost države da riješi ovaj problem (jer kad nešto odluče provesti, provode to preko noći, bez previše edukacije i uz opći dojam primjene sile). Drugi razlog je neznanje i jer tako svi rade. Razlika između najma i zakupa Kada korisnik nekretnine istu koristi za stanovanje, govorimo o najmu. Kada se ista koristi u poslovne svrhe, govorimo o zakupu. Porez na dohodak od imovine (u ovom slučaju: porez na najamninu) se u oba slučaja obračunava na isti način, po stopi od 12%. Razlika postoji u obračunu PDV-a. Ukoliko je zakupodavac obveznik PDV-a, na zakup obračunava PDV. Najam ne podliježe oporezivanju PDV-om, bez obzira da li je najmodavac obveznik PDV-a ili nije. Zašto treba imati legalan ugovor? Prvi razlog je zaštita interesa i najmodavca i najmoprimca u formi koja omogućava rješavanje problema sudskim putem, uz mogućnost ugovaranja ovršne klauzule, te uz instrumente osiguranja naplate. To za posljedicu ima odgovornije ponašanje obiju strana (nešto su potpisale), u skladu s onim što su ugovorile. Drugi razlog je legaliziranje dohotka od najma, što pozitivno utječe na bonitet najmodavca, sprječava mogućnost ozbiljnih problema zbog utaje poreza i predstavlja legalan izvor imovine. Koliko košta poštenje? Drugim riječima, kako se obračunava porez na dohodak od najma? U nastavku dajemo primjer: Ugovorena je mjesečna najamnina od 2.500,00 kuna. Najmodavac ima prebivalište u Zagrebu i plaća prirez 18% (ovo je najskuplji primjer).   U primjeru je vidljivo da se kod obračuna poreza na najam (zakup) porez od 12% obračunava na najamninu umanjenu za paušalne troškove održavanja nekretnine od 30%. Konačan porez i prirez u primjeru čine 9,91% ugovorene najamnine (u Zagrebu). Kako se uobičajeno porez prevaljuje na kupca, tako najmodavac može teret svog poreza i prireza prebaciti na najmodavca, uvećanjem najamnine za iznos poreza i prireza (ovo nije zakonska odredba nego opcija). Rezultat navedenog je da najmodavac nije zakinut za iznos poreza i prireza, a najmoprimac uz tek malo višu najamninu dobiva legalan status na adresi stanovanja. Isplata najamnine Najamnina se isplaćuje u ugovorenom iznosu isključivo na žiro-račun najmodavca. Porez i prirez najmodavac plaća mjesečno, na temelju rješenja porezne uprave.   Da li najmodavac mora podnijeti godišnju poreznu prijavu poreza na dohodak? Najmodavac nije dužan podnijeti godišnju poreznu prijavu zbog dohotka od najma ili zakupa. Čak i ako je mora podnijeti po nekoj drugoj osnovi (npr. istovremeno zaposlen kod dva poslodavca), u poreznu prijavu neće uključiti ovaj dohodak. Isključivo, kada želi (proizvoljno) podnijeti istu zbog ostvarivanja prava na povrat poreza, tada je dužan u prijavu uključiti sve dohotke, uključujući i dohodak od najma ili zakupa (npr. kada je bio nezaposlen dio godine). Dakle, situacija je pod kontrolom najmodavca.  Postupak prijave ugovora Po zaključenju ugovora o najmu ili zakupu između stranaka, najmodavac mora ovjeriti svoj potpis kod javnog bilježnika i potom podnijeti primjerak ugovora poreznoj upravi, najkasnije u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora. Porezna uprava pritom izdaje potvrdu o primitku i naknadno rješenje o porezu na dohodak. Poduzetnici Od prethodno opisanog postoji izuzetak, a vrijedi za poduzetnike-fizičke osobe koje obavljaju samostalnu djelatnost i obveznici su poreza na dohodak (obrtnici). Poduzetnici su prilikom davanja nekretnine u najam ili zakup dužni izdavati račune, pri čemu se osnovica poreza na dohodak izračunava kao razlika primitaka od najmoprimaca i izdataka vezanih uz stjecanje i održavanje nekretnina. Dohodak u ovom smislu sastavni je dio ukupnog dohotka od samostalne djelatnosti.   Tibor Jankač