Oporezivanje prodaje nekretnine u prometu između fizičkih osoba

Objavljeno: 13.06.2017. Autor: Ante Ćurić, dipl. oec. Ukratko, članak obrađuje temu oporezivanja prodaje i drugih oblika otuđenja nekretnine u slučaju kada su i kupac i prodavatelj fizičke osobe. Najavljivana i na kraju ''provedena'' porezna reforma, između ostalih novina, donijela nam je novi Zakon o porezu na prometu nekretnina, koji je na snazi od 01.01.2017. Iako se radi o potpuno novom Zakonu o porezu na promet nekretnina (dalje: Zakon o PPN-u), po mišljenju autora tri su glavne odredbe koje su izmijenjene u odnosu na stari Zakon o PPN-u:

• Ukidanje oslobođenja za stjecanje prve nekretnine za građane koji rješavaju vlastito stambeno pitanje;
• Smanjenje stope poreza na promet nekretnina sa 5% na 4%
• Pojednostavljenje postupka prijave prometa nekretnina

  Porez na promet nekretnina Dok prve dvije točke same po sebi su potpuno jasne, pojednostavljenje prijave prometa nekretnina odnosi se na novu zakonsku obvezu javnih bilježnika da, po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine, u roku od 30 dana jedan primjerak takve isprave dostavi ispostavi Porezne Uprave na području koje se nekretnina nalazi i to elektroničnim putem.  Ovakvom dostavom isprava smatra se da izvršena prijava prometa nekretnina i to s ciljem rasterećenja građana od obveze prijave istog. Gore navedene promjene u Zakonu o PPN-u uglavnom se odnose na stjecatelje nekretnina s obzirom da je zapravo stjecatelj nekretnina porezni obveznik plaćanja PPN-a prema Zakonu te je bio obveznik prijave prometa nekretnina (po novom Zakonu više nije). Isto tako stjecatelji su po starom zakonu imali mogućnost biti oslobođeni PPN-a ako su ispunjavali uvjete vezane uz stjecanje prve nekretnine za rješenje stambenog pitanja dok je novim Zakonom to pravo ukinuto.   Porez na dohodak od imovine Promjene u oporezivanju nekretnina odnose se i na prodavatelje nekretnina koje su regulirane isto tako potpuno novim Zakonom o porezu na dohodak koji je na snazi od 01.01.2017. i to u dijelu Zakona koji se odnosi na  dohodak od imovine i imovinskih prava kod otuđenje nekretnina. S tog aspekta građani prilikom prodaje nekretnine/a trebaju obratiti pažnju da li možda s prodajom ulaze u sustav oporezivanja dohotka od imovine što značajnije mijenja eventualnu zaradu i obveze prema državi. Kada se obračunava dohodak od otuđivanje imovine odnosno prodaje nekretnine? Plaćanje poreza na dohodak od imovine kod građana utvrđuje se u slučajevima kada se steknu niže navedeni uvjeti (članak 58. Zakona o porezu na dohodak NN 115/16, primjena od 01.01.2017.):

• ''Pravilo'' 1 u 2 – odnose se na otuđenje (prodaju) jedne nekretnine unutar 2 godine od dana nabave (članak 58 stavak 2. Zakona o porezu na dohodak);
• ''Pravilo'' 3 u 5 – odnosi se na otuđenje (prodaju) više od 3 nekretnine u razdoblju od 5 godina bez obzira na dan nabave (članak 58. stavak 3. Zakona o porezu na dohodak).

  Koliko iznosi porez na dohodak od imovine i kad se plaća? Porez na dohodak od imovine za oba ''pravila'' iznosi 24% uvećano za pripadajući prirez (članak 62 stavak 3. i 4. Zakona o porezu na dohodak) dok se porez na dohodak plaća prema rješenju Porezne uprave, u roku 15 od dana dostave rješenja. Što čini dohodak od otuđenja imovine odnosno prodaje nekretnine? Prema Zakonu dohodak od otuđenja/prodaje nekretnina čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. U slučaju otuđenja nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji, nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji. Drugim riječima razlika između nabavne i prodajne vrijednosti otuđene odnosno prodane nekretnine. Kad se ne plaća porez na dohodak od otuđenja nekretnina?

• Ako je nekretnina služila za stanovanje poreznog obveznika ili uzdržavanim članovima uže obitelji,
• ako je otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji,
• ako je otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, uz uvjet da je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka,
• ako je otuđenje vezano uz nasljeđivanje nekretnina,
• ako je prošlo više od 2 godine između nabave i prodaje nekretnine.

  Tko je obveznik plaćanja poreza na dohodak kod otuđenja nekretnina? Kod svake prodaje nekretnina, a koja ulazi u domenu oporezivanja dohotka od imovine, prodavatelj je uvijek porezni obveznik, dok je stjecatelj nekretnine u većini slučajeva obveznik PPN-a.   Napomene za kraj U svim slučajevima oporezivanja prometa nekretnina, porezi (PPN, dohodak) se obračunavaju prema tržišnoj vrijednosti nekretnina u trenutku otuđenja za što je nadležna Porezna uprava. Moguće je koristiti gubitke od otuđenja nekretnina za umanjenje porezne osnovice ali samo ako je otuđenje nekretnina ostvareno u istoj kalendarskoj godini. Promatrane su izmjene Zakona koje se odnose samo na fizičke osobe (ne uključuje obveznike Poreza na dodanu vrijednost).