Oporezivanje prometa nekretnina I. dio

Tema ovog broja je oporezivanje prometa nekretnina prema Zakonu o porezu na nekretnine. Prije nego krenemo u priću napominjemo da treba razlikovati oporezivanje prometa (prodaje) od oporezivanja zarade od prodaje. U jednom od prošlih brojeva pisali smo o oporezivanju zarade od prodaje nekretnina, što regulira Zakon o porezu na dohodak. Što se smatra prometom (stjecanjem) nekretnina? Stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje i darovanje nekretnine. Stjecanjem se također smatra unošenje nekretnine u trgovačko društvo kao i izuzimanje nekretnine iz društva, bilo da se radi o uobičajenoj kupoprodaji, postupku likvidacije ili stečaja, stjecanju na temelju sudske odluke ili odluke nekog drugog tijela. Što se smatra nekretninom? Nekretninama se u smislu Zakona smatraju stambene, poslovne i druge građevine i zemljišta, koja mogu biti poljoprivredna, građevinska i za druge namjene. Tko plaća porez na promet nekretnina? Porez plaća stjecatelj nekretnine (kupac). Kod zamjene nekretnina, porez plaćaju svi sudionici zamjene, svaki za nekretninu koju pritom stječe. Ako se nekretnina dijeli na više idealnih dijelova, svaki stjecatelj posebno plaća porez za svoj dio. Kod darovanja ili drugog stjecanja nekretnine bez naknade, daroprimatelj plaća porez na promet. Ako se nekretnina stječe na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju, stjecatelj nekretnine obvezan je platiti porez na promet, s time da se porez umanjuje za 5% za svaku godinu uzdržavanja, počevši od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju. Koliko iznosi stopa poreza na promet nekretnina? 5%. Kako se utvrđuje osnovica za obračun poreza? Osnovica za obračun poreza je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, a utvrđuje se na temelju dokumentacije o stjecanju (kupoprodajni ugovor i dr.). Ukoliko ugovorena cijena ne odgovara tržišnoj cijeni, porezna uprava je ovlaštena sama utvrditi cijenu i na nju obračunati porez. Pritom treba znati da se takav postupak koristi kada je ugovorena cijena niža od tržišne. Nije nam poznato da je porezna uprava obračunala porez na vrijednost nižu od ugovorene. Oporezivanje novogradnje Novogradnja može biti oporezovana na dva načina: porezom na promet ili porezom na dodanu vrijednost. Zato je kod stjecanja novogradnje bitno utvrditi da li je nekretnina u sustavu PDV-a ili nije? Ovisi o tome da li je izgrađena nakon 31.12.1997. ili prije, da li je kupujemo od osobe koja je u sustavu PDV-a ili nije, te ako je prodavatelj u sustavu PDV-a, da li je u cijeni iskazan PDV ili nije. Naime, nekretnine izgrađene prije 31.12.1997. nisu u sustavu PDV-a i njihova prodajna cijena ne sadrži PDV. Zašto je to bitno? Zato što nekretnina oporezovana PDV-om kupcu obvezniku PDV-a znači pravo na odbitak pretporeza i time ga realno košta znatno manje. Ukoliko se pak radi o nekretnini izgrađenoj nakon tog datuma, to još uvijek ne znači da je ista u sustavu PDV-a. Naime, ukoliko je nekretnina prošla više vlasnika, od kojih je samo jedan u nizu bio van sustava PDV-a, nekretnina izlazi iz sustava PDV-a i njezina prodajna cijena ne sadrži PDV. U tom slučaju prodavatelj-obveznik PDV-a dužan je na računu navesti napomenu o tome. Ukoliko nekretnina nije u sustavu PDV-a, kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina od 5%, što nije iskazano u prodajnoj cijeni, te dodatno poskupljuje trošak nabave. Zemljište nije u sustavu PDV-a i na njega se plaća porez na promet nekretnina od 5%. U slijedećem broju još ćemo se pozabaviti ovom temom.   Tibor Jankač