Porezni aspekt ulaganja u nekretnine
Ulaganje u nekretnine je ovih mjeseci zanimljiva tema onima koji imaju „viška“ novaca jer su cijene nekretnina prilično pale. U članku razmatramo ulaganje u nekretnine sa stanovišta poduzetnika.
Na što treba obratiti pažnju prilikom nabave nekretnine?
Sa aspekta PDV-a
S poreznog aspekta bitno je utvrditi da li je nekretnina u sustavu PDV-a ili nije? Ovisi o tome da li je izgrađena nakon 31.12.1997. ili prije, da li je kupujemo od osobe koja je u sustavu PDV-a ili nije, te ako je prodavatelj u sustavu PDV-a, da li je u cijeni iskazan PDV ili nije.
Naime, nekretnine izgrađene prije 31.12.1997. nisu u sustavu PDV-a i njihova prodajna cijena ne sadrži PDV. Zašto je to bitno? Zato što nekretnina oporezovana PDV-om kupcu obvezniku PDV-a znači pravo na odbitak pretporeza i time ga realno košta znatno manje. Ukoliko se pak radi o nekretnini izgrađenoj nakon tog datuma, to još uvijek ne znači da je ista u sustavu PDV-a. Naime, ukoliko je nekretnina prošla više vlasnika, od kojih je samo jedan u nizu bio van sustava PDV-a, nekretnina izlazi iz sustava PDV-a i njezina prodajna cijena ne sadrži PDV. U tom slučaju prodavatelj-obveznik PDV-a dužan je na računu navesti napomenu o tome.
Ukoliko nekretnina nije u sustavu PDV-a, kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina od 5%, što nije iskazano u prodajnoj cijeni, te dodatno poskupljuje trošak nabave.
Zemljište nije u sustavu PDV-a i na njega se plaća porez na promet nekretnina od 5%.
Bitno je znati da je porez na promet nekretnina nepovratan porez, za razliku od PDV-a.
Sa aspekta poreza na dobit
Kada poduzetnik nabavi nekretninu i stavi je u uporabu, nekretnina se počinje amortizirati tj. počinje postupak obračunavanja troška korištenja nekretnine. Vrijeme amortiziranja je očekivano vrijeme korištenja nekretnine. Sa aspekta poreza na dobit, najkraće vrijeme amortiziranja nekretnine je deset godina. To znači da će nam trošak nabave slijedećih deset godina umanjivati dobit poslovanja, a samim time umanjivati će i obvezu poreza na dobit. Pritom je bitno imati na umu da se vrijednost zemljišta vezanog uz nekretninu ne amortizira! Ukoliko se radi o stanu, u pravilu sa kupnjom stana stječemo vlasništvo i nad idealnim dijelom zemljišta na kojem je izgrađena zgrada. Uobičajeno je da na vrijednost zemljišta otpada cca. 30% ukupne vrijednosti nekretnine.
Primjer: Poduzetnik je nabavio nekretninu u vrijednosti od 1 mil.kn. Nekretnina je u sustavu PDV-a. U ugovoru o kupoprodaji iskazana je u sklopu cijene i vrijednost zemljišta od 300.000 kn.
Dakle, struktura cijene je slijedeća:
- zemljište 300.000 kn
- osnovica za PDV 573.770 kn
PDV 126.230 kn
Ukupno 1.000.000 kn
Porezno gledano, kupac će na vrijednost zemljišta od 300.000 kn morati još platiti 5% poreza na promet nekretnina, što iznosi 15.000 kn. PDV od 126.230 kn predstavljati će mu pretporez u mjesecu kada je nekretnina nabavljena, što znači da mu se taj iznos vraća. Vrijednost gradnje od 573.770 kn biti će amortizirana tijekom korisnog vijeka upotrebe (npr.10 godina). Kad se navedeno uzme u obzir, nekretnina nas je u realno koštala 888.770 kn = 1.000.000 – 126.230 kn + 15.000 kn. Porezne uštede u narednih 10 godina iznose 11.475 kn godišnje (573.770kn/10 godina x 20% poreza na dobit) x 10 godina = 114.750 kn manje plaćenog poreza na dobit. Ako zanemarimo vremensku vrijednost novca, nekretnina u primjeru će nas na kraju svega koštati 774.016 kn. Za usporedbu, slučaj kada nekretnina nije u sustavu PDV-a, pod pretpostavkom da je kupovna cijena ista kao u prethodnom primjeru, koštati će nas: 1.000.000 kn + 50.000kn (porez na promet nekretnina) = 1.050.000 kn. Sada ćemo amortizirati cijelu vrijednost gradnje od 700.000 kn, što će nam donijeti poreznu uštedu kroz 10 godina od 140.000 kn (700.000kn x 20% poreza na dobit). Ukupno će nas investija u ovom primjeru koštati 910.000 kn (1.050.000 – 140.000). U ovom broju dali smo samo osnovne informacije o ovoj problematici. U jednom od narednih brojeva analizirati ćemo pojedine specifične slučajeve vezane uz problematiku nekretnina.