Ulaganje u nekretnine-stanove s poreznog aspekta

U prethodnom članaku pisali smo o osnovnim informacijama u vezi s oporezivanjem nekretnina. U ovom broju idemo dalje s istom temom i analiziramo specifičnosti ulaganja u stanove. Za porezni aspekt bitan je razlog zašto poduzetnik ulaže u stambeni prostor, a mogućih razloga je nekoliko:

1. Radi daljnjeg iznajmljivanja za potrebe stanovanja,
2. Radi obavljanja posla (poslovni prostor)
3. Radi daljnje prodaje,
4. Radi obavljanja turističke djelatnosti (iznajmljivanje turistima).

Stanovi za stanovanje (za iznajmljivanje) Sa stanovišta oporezivanja PDV-om Ukoliko se radi o nabavi nekretnine radi iznajmljivanja stambenog prostora, prilikom nabave stana neće biti moguće iskoristiti pretporez niti će se prilikom izdavanja računa za najam najmoprimcu-stanaru obračunavati PDV. Razlog tome je što iznajmljivanje stanova u svrhu stanovanja nije predmet oporezivanja PDV-om, a prema čl.20.st.3. Zakona o PDV-u porezni obveznik ne može iskoristiti pretporez kada nabavlja dobra i usluge (ovdje nekretninu) u svrhu isporuka dobara i usluga oslobođenih od plaćanja PDV-a. Također je bitno naglastiti da ukoliko poduzetnik takvu nekretninu odluči dalje prodati, takva isporuka (prodaja) neće biti oporeziva PDV-om. Drugim riječima, ukoliko poduzetnik nabavi nekretninu za iznajmljivanje u stambene svrhe, neće si moći priznati pravo na pretporez, neće obračunavati PDV na najamninu i, ukoliko je odluči prodati, neće obračunati PDV kupcu te nekretnine. Kupac će umjesto PDV-a morati platiti porez na promet nekretnina od 5% na cijelu vrijednost stana. Sa stanovišta poreza na dobit (kada vrijednost nekretnine umanjuje porez) Trošak amortizacije stana biti će porezno priznati trošak ukoliko poduzetnik ostvaruje prihode (najamninu) po osnovi tog stana. Ukoliko ih privremeno ne ostvaruje, nekretninu treba evidentirati kao mirujuću (u pripremi) i za to vrijeme ne obračunavati amortizaciju. Za iznajmljivanje stanova poduzetnik treba biti registriran u Trgovačkom sudu. Ukoliko se najamnina daje na korištenje zaposleniku ili vlasniku bez naknade, ili ispod tržišne cijene najma, poklonjena vrijednost smatrati će se u slučaju zaposlenika isplatom neto-plaće, a u slučaju vlasnika, smatrati će se izuzimanjem, uz obvezu plaćanja poreza na dohodak od kapitala. Stanovi-poslovni prostori Ukoliko poduzetnik nabavi stan u svrhu poslovnog prostora i pribavi potrebne dozvole za prenamjenu prostora i obavljanje djelatnosti u njemu (ovisno o djelatnosti), prilikom nabave prostora ima pravo na odbitak pretporeza. Amortizacija takvog prostora je porezno priznata. U ovu kategoriju spadaju i stanovi koje poduzetnik nabavlja radi privremenog boravka zaposlenih koji obavljaju radove na terenu ili radi smještaja kooperanata. Zapravo se ovdje radi o principu da djelatnik za vrijeme rada na terenu mora od strane poslodavca imati pokrivene troškove smještaja, prijevoza, hrane (terenski dodatak) i dr. Da li će pritom poslodavac plaćati hotel ili će kupiti vlastiti prostor, odluka je poslodavca. Kako su troškovi smještaja na službenom putu porezno priznati, isto tako se troškovi vezani uz kupnju vlastitog prostora za te namjene tretiraju kao porezno priznati troškovi, uz pravo na odbitak pretporeza. Stanovi za daljnju prodaju Stanovi kupljeni ili sagrađeni sa svrhom prodaje imaju status robe, što znači da, prilikom njihove nabave ili nabave materijala i usluga za gradnju, poduzetnik ima pravo na odbitak pretporeza, a prilikom prodaje zaračunava PDV kupcu. Stanovi za daljnju prodaju predstavljaju zalihu i ne amortiziraju se. Njihova nabavna vrijednost poduzetniku postaje trošak tek kod prodaje. Stanovi za iznajmljivanje turistima Stanovi nabavljeni za iznajmljivanje turistima, kao i poslovni prostor, daju poduzetniku pravo na odbitak pretporeza i na priznati trošak amortizacije, uz uvjet da poduzetnik temeljem tih nekretnina ostvaruje prihode, da posjeduje sve potrebne dozvole i registraciju za tu djelatnost. Iznajmljivanje stanova, apartmana i drugih turističkih kapaciteta od 01.01.2006.g. oporezuje se stopom PDV-a od 10%.