Autor: Lotar Bengin

Objavljeno: 31.05.2024.

 

Nekretnine, odnosno njihov promet, se u Republici Hrvatskoj mogu oporezivati temeljem tri zakona: Zakonom o porezu na promet nekretnina, Zakonom o porezu na dodanu vrijednost te Zakonom o porezu na dohodak. Svaki od ovih zakona posebno propisuje uvjete kada se primjenjuje te je iz tog razloga bitno za utvrditi tko su stranke prilikom stjecanja/otuđenja nekretnina te koliko dugo je nekretnina u uporabi. U ovom članku, koncentrirati ćemo se na oporezivanje dohotka od otuđenja nekretnina sukladno odredbama Zakona o porezu na dohodak.

Otuđenje-pojam

Što znači otuđenje nekretnina? Otuđenjem nekretnina, smatra se prodaja, zamjena te drugi prijenos nekretnina. Jednostavnije rečeno, otuđenje bi predstavljalo prijenos vlasništva nad nekretninom. Međutim, samo otuđenje nekretnine ne predstavlja oporezivi događaj sukladno Zakonu o porezu na dohodak, određeni dodatni uvjeti moraju biti ispunjeni kako bi se primijenile odredbe Zakona o porezu na dohodak.

Otuđenje u roku od dvije godine

Ukoliko se nekretnina otuđi u roku od dvije godine od dana stjecanja, takvo otuđenje predstavlja oporezivi događaj. Osnovicu za obračun poreza na dohodak predstavlja razlika između primitka koji je dobiven od otuđenja nekretnine i nabavne vrijednosti nekretnine.

Obveznik plaćanja poreza na dohodak je fizička osoba koja prodaje nekretninu. Zakonom je utvrđeno kako dohodak čini razlika između primitka koji je dobiven od otuđenja nekretnine i nabavne vrijednosti koju treba uvećati za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Pored navedenog, u nabavnu vrijednost nekretnine može se uključiti i plaćeni porez na promet nekretnina (ako ga je bilo). Također, smanjenju osnovice za oporezivanje pridonose i troškovi koji bi nastali prilikom otuđenja nekretnine, a to bi primjerice mogli biti troškovi odvjetnika i javnog bilježnika.

Nabavna vrijednost nekretnine utvrđuje se sa danom njezine nabave. Sukladno propisima,  datum kupoprodajnog ugovora ili drugog dokumenta o stjecanju vlasništva smatra se danom nabave nekretnine.

Međutim, što u slučaju ako je nekretnina stečena darovanjem te onda prodana? Zakon u tom slučaju navodi kako se danom nabave nekretnine smatra dan nabave nekretnine od strane darovatelja. Nabavnom vrijednosti jednako kao i što je prethodno navedeno, smatra se tržišna vrijednost u trenutku nabave. Dakle, ako je prošlo više od dvije godine od kada je darovatelj nabavio nekretninu do kada ju je daroprimatelj prodao, daroprimatelj ne mora platiti porez na dohodak za tu prodaju.

 

Otuđenje više od tri istovrsne nekretnine u razdoblju od 5 godina.

Prema Zakonu o porezu na dohodak, otuđenje više od tri iste vrste nekretnina u pet godina od stjecanja smatra se oporezivim događajem. Dakle, prodajom najmanje četiri nekretnine iste vrste u tom razdoblju, oporezovati će se dohodak. Međutim, ako je prošlo više od pet godina od stjecanja nekretnine, prodaja nije oporeziva.

Jednako kao i u slučaju otuđenja u roku od dvije godine, dohodak se utvrđuje kao razlika između tržišne vrijednosti nekretnine i njene nabavne vrijednosti, koja se može uvećati za troškove i rast proizvođačkih cijena. Također, troškovi otuđenja mogu se odbiti.

Jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Istovrsne nekretnine su, primjerice, poljoprivredna, građevinska i šumska zemljišta te stambene i poslovne zgrade.

Ovo nas dovodi do zaključka kako će obveza plaćanja poreza na dohodak nastati ako se u roku od pet godina otuđe više od tri istovrsne nekretnine, primjerice četiri stana ili četiri poljoprivredna zemljišta.

Plaćanje poreza na dohodak od otuđenja nekretnina

Porez na dohodak od otuđenja nekretnina u roku od dvije godine plaća se jednokratno u roku od 15 dana od primitka rješenja Porezne uprave. Porez se obračunava na temelju porezne osnovice koju predstavlja razlika prodajne i nabavne vrijednosti. Na utvrđenu osnovicu, primjenjuje se porezna stopa od 24%.

Porezni obveznici plaćaju porez na dohodak od otuđenja više od tri nekretnine ili imovinska prava iste vrste u pet godina, prema rješenju Porezne uprave, jednokratno u roku od 15 dana od dostave rješenja. Rješenje se donosi nakon otuđenja četvrte nekretnine iste vrste. Za svako daljnje otuđenje u tom razdoblju donosi se novo rješenje. Porez na dohodak se utvrđuje primjenom stope od 24% na prethodno spomenutu osnovicu.

Oslobođenja

Svaki porezni zakon u sebi predviđa oslobođenja od plaćanja poreza u određenim slučajevima pa tako na porezna oslobođenja nije ostao imun niti porez na dohodak od otuđenja nekretnina. Oslobođenja su propisana člankom 58. stavak 2. i 4., a njihova primjena moguća je u sljedećim slučajevima:

• Dohodak od prodaje nekretnina ne oporezuje se ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili njegovoj obitelji, ili ako je prodana nakon dvije godine od nabave,
• Dohodak od prodaje nekretnina i imovinskih prava ne oporezuje se ako je prodaja izvršena između bračnih drugova, srodnika u prvoj liniji, članova uže obitelji, razvedenih bračnih drugova u vezi s razvodom ili nasljeđivanjem.

Zaključak

Prilikom planiranja prodaje nekretnina posebno je važno razumjeti uvjete zakona, identificirati stranke te trajanje vlasništva nad nekretninom. Prema Zakonu o porezu na dohodak, dohodak od otuđenja nekretnina oporezuje se ako se nekretnina otuđi u roku od dvije godine ili ako se otuđi više od tri iste vrste nekretnine u pet godina. Kao što smo i utvrdili, postoje značajna oslobođenja od oporezivanja, kao što su nekretnine koje služe za stanovanje poreznom obvezniku ili njegovoj obitelji, prodaja između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji te prodaja nakon dvije godine od nabave.

 

Svaki slučaj otuđenja nekretnine je poseban te uvijek treba provjeriti sve činjenice koje se vežu uz njega. Slobodno nam se obratite za savjet ukoliko otuđujete nekretnine, a niste sigurni u porezni tretman otuđenja.